La crisis habitacional en la Argentina ya no se explica solo por la falta de casas, sino también por la precariedad de las viviendas existentes, la ausencia de servicios básicos, la inseguridad en la tenencia y las barreras para acceder a la propiedad. Un informe de la organización Tejido Urbano, elaborado con datos del Censo 2022 y de la Encuesta Permanente de Hogares, concluyó que 10,7 millones de hogares urbanos presentan algún tipo de problemática habitacional. La cifra equivale al 73% de las familias censadas en áreas urbanas.

El estudio plantea una mirada más amplia del déficit habitacional y suma un factor que durante años quedó relegado: la situación de los inquilinos. De acuerdo con el análisis, el problema no se limita a quienes viven en ranchos, casillas o viviendas deterioradas, sino que también incluye a quienes alquilan y no encuentran condiciones reales para convertirse en propietarios. El resultado es una radiografía más cruda de un país donde el acceso a un techo seguro y estable quedó condicionado por la pobreza, la falta de infraestructura y la ausencia de crédito.

Las familias que directamente necesitan otra vivienda

El primer grupo identificado por Tejido Urbano reúne a los hogares que requieren una vivienda adicional. Allí aparecen 1.021.798 familias, una porción que representa el 9,6% del déficit total detectado. Se trata de situaciones donde la precariedad es tan profunda que ya no alcanza con arreglos o mejoras parciales, sino que se necesita una mudanza o una solución habitacional distinta.

Dentro de ese universo, más de 510.000 hogares viven en estructuras consideradas irrecuperables, como ranchos, casillas o piezas en inquilinatos que no cumplen con condiciones mínimas de habitabilidad. A eso se suman unas 372.000 familias que atraviesan hacinamiento crítico, es decir, conviven con más de tres personas por cuarto. También hay más de 230.000 hogares que comparten vivienda con otra familia, una situación que afecta la privacidad, la salud y la estabilidad cotidiana.

El peso de la pobreza en los casos más extremos

El informe subraya que las familias alcanzadas por estos problemas graves son, en su mayoría, las de menores ingresos. Entre los hogares que comparten vivienda, el 84% pertenece a los sectores sociales más vulnerables. En el caso de quienes habitan construcciones irrecuperables, ese porcentaje llega al 79%.

Ese cruce deja en evidencia que la emergencia habitacional más severa está concentrada en los sectores pobres, donde la posibilidad de resolver el problema por medios propios es casi inexistente. La falta de ingresos, sumada a la exclusión urbana y a la ausencia de políticas estructurales, empuja a miles de familias a sostener condiciones de vida que se vuelven cada vez más difíciles de revertir.

El problema más grande no es la falta de casas, sino cómo están

La parte más extensa del déficit habitacional no pasa por la necesidad de una vivienda nueva, sino por las deficiencias de las casas ya existentes. Ese segundo bloque, al que el estudio define como “necesidades en viviendas existentes”, involucra a 7,4 millones de hogares. En otras palabras, casi siete de cada diez familias con problemas habitacionales viven bajo un techo, pero en condiciones incompletas, deficientes o inseguras.

La falta de acceso a servicios básicos de red, sobre todo agua potable y cloacas, aparece como la carencia más extendida, con 5 millones de hogares afectados. En paralelo, 4,7 millones de familias padecen irregularidad dominial, es decir, no tienen papeles que les aseguren una tenencia estable. Ese dato no solo expone una fragilidad jurídica, sino también un riesgo concreto frente a desalojos, abusos o imposibilidad de mejorar formalmente la vivienda.

Servicios, materiales y papeles: una crisis superpuesta

Uno de los puntos más relevantes del informe es que muchas veces los problemas habitacionales no aparecen aislados, sino superpuestos. Una gran cantidad de hogares que viven en casas con materiales deficitarios, como pisos de tierra o techos precarios, también carecen de servicios básicos y de regularización dominial. Eso agrava el cuadro porque no se trata solo de una pared deteriorada o una conexión que falta, sino de una suma de carencias que se potencian entre sí.

Aun así, el trabajo aclara que buena parte de esas viviendas son recuperables si existen políticas que combinen mejoras materiales simples con infraestructura de red y seguridad jurídica. En otras palabras, no todo el déficit exige construir desde cero, pero sí requiere intervenciones sostenidas y coordinadas. Sin eso, miles de familias seguirán atrapadas en un deterioro que no se resuelve con soluciones parciales.

Barrios populares y urbanización pendiente

El informe también pone el foco sobre una problemática transversal: la localización de las viviendas en entornos urbanos degradados. Según el relevamiento citado, 1,2 millones de familias viven en villas, asentamientos o conjuntos habitacionales con fuertes déficits. En esos casos, el problema ya no se limita a la vivienda individual, sino al barrio completo.

La investigación advierte que allí hace falta una integración urbana real, con obras de espacio público, calles, servicios, equipamiento comunitario y saneamiento ambiental. También remarca que los procesos de mejora que no terminan con la escrituración de los lotes tienden a reproducir buena parte de los problemas previos. En zonas de alta densidad y urbanización crítica, incluso se contempla la posibilidad de relocalizar viviendas para alcanzar estándares mínimos de calidad urbana.

Los inquilinos, el nuevo rostro del déficit habitacional

Uno de los aportes más fuertes del trabajo es la incorporación de los inquilinos dentro del problema habitacional. El estudio contabiliza a 2,3 millones de hogares que, aunque viven en construcciones adecuadas, no pueden acceder a la propiedad. Esa cantidad representa el 21% del total de las problemáticas habitacionales detectadas y redefine el mapa del déficit en la Argentina.

La investigación sostiene que alquilar puede ser una elección, pero no deja de implicar una posición más débil en términos de estabilidad y resguardo patrimonial. En este grupo, el perfil social es diferente al de los sectores de mayor precariedad: hay más personas que viven solas, niveles educativos más altos y mayor concentración en zonas céntricas. Aun así, el obstáculo sigue siendo estructural: no cuentan con herramientas reales para dar el salto a la vivienda propia.

Crédito ausente y clase media bloqueada

Para ese universo de inquilinos, el informe señala una demanda latente de financiamiento. La conclusión es directa: sin crédito hipotecario que permita superar la barrera del ahorro previo, millones de hogares seguirán fuera del mercado de compra. El trabajo remarca que este sector mostró históricamente voluntad de pago y bajos niveles de morosidad cuando las condiciones resultaron favorables.

Ese punto revela otro costado de la crisis habitacional: no solo golpea a los más pobres, sino también a buena parte de la clase media que quedó atrapada entre alquileres altos, salarios debilitados y financiamiento inexistente. Así, el déficit ya no puede leerse solo como un problema de emergencia social extrema, sino también como un bloqueo persistente sobre la posibilidad de construir patrimonio y estabilidad.