Tras las elecciones legislativas, el mercado de créditos hipotecarios volvió a moverse y dos entidades financieras redujeron sus tasas: el BBVA, que bajó del 10,9% al 7,5%, y el ICBC, que pasó del 13% al 11% real. Aunque es un alivio para quienes buscan financiar una vivienda, el costo sigue siendo muy superior al de los países vecinos. En paralelo, el Banco Nación aumentó su tasa del 4,5% al 6%, que aun así continúa siendo la más baja del sistema.

Las nuevas líneas UVA reaparecen después de años con escaso crédito disponible y, según el Banco Central, los préstamos hipotecarios alcanzaron en octubre su mayor nivel desde 2018. No obstante, la Argentina mantiene tasas promedio muy por encima de la región: hoy rondan el 11,5%, con solo tres bancos por debajo de los dos dígitos (Nación, Ciudad y Banco del Sol). En el otro extremo, las más caras llegan al 15%, como Supervielle, Santander, Galicia y Macro.

El contraste es fuerte con otros países. En Chile, la tasa promedio es 5,2%. En Uruguay, va del 3,8% al 4,5%. Y aunque en Brasil y Perú algunos préstamos pueden alcanzar niveles altos, no son créditos indexados como los UVA, que actualizan su capital por inflación—a diferencia de esos mercados, donde la estabilidad de precios es mucho mayor.

En Argentina, la indexación sigue siendo clave: si bien la inflación cayó de 211% a menos de 30% en dos años, no baja a un dígito anual desde hace casi dos décadas. Recién podría lograrlo dentro de tres años, según las proyecciones privadas relevadas por el Banco Central. El Gobierno, en cambio, confía en que la inflación “desaparezca” hacia mediados de 2026.

Pese al costo, el crédito hipotecario volvió a ser una opción posible para una parte de la clase media. Según el economista Federico Rouco, el financiamiento para vivienda pasó de representar 0,04% del PBI a principios de 2024 a cerrar el año cerca del 0,5%, un salto de casi diez veces. “En el medio, 40.000 nuevos propietarios”, detalló.

Un factor que favoreció este repunte es el precio de las propiedades. Tras una caída de entre 25% y 35% en dólares entre 2018 y 2023, el metro cuadrado comenzó a recuperarse “muy gradualmente”. En zonas del norte del conurbano las subas van del 3% al 12% anual, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires los valores empiezan a estabilizarse sin aumentos fuertes. Para el analista Daniel Bryn, “las propiedades siguen más cerca del piso que del techo”.

Esto plantea un dilema para las familias: esperar una baja mayor de tasas puede ser contraproducente si el valor del metro cuadrado sube más rápido. “Si la tasa baja un punto pero el precio del m² sube 5% o 10%, la espera fue un mal negocio”, explicó Bryn.

En el caso del Banco Nación —UVA + 6%—, la tasa se acerca a los niveles de Chile, pero exige ingresos familiares que no solo acompañen la inflación, sino que la superen durante 20 o 30 años. Si la desinflación continúa, el crédito UVA podría volver a ser previsible, como en los países donde funciona desde hace décadas.