La Cámara de Diputados aprobó el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una reforma que introduce cambios en los procedimientos de desalojo, establece nuevas condiciones para las expropiaciones estatales y restablece las restricciones a la compra de tierras rurales por parte de extranjeros. La iniciativa obtuvo 124 votos afirmativos, 119 negativos y seis abstenciones.

Como los diputados modificaron el texto que el Senado había aprobado el 6 de agosto, el proyecto deberá regresar a la Cámara alta para una nueva revisión. La propuesta también contempla la digitalización de los registros inmobiliarios y cambios en las indemnizaciones que debe pagar el Estado cuando expropia un bien.

Desalojos: qué cambia en los procedimientos

Uno de los ejes de la reforma es acelerar la recuperación de inmuebles urbanos y rurales. Para eso, el proyecto establece que las acciones de desalojo se tramiten mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial más breve que el ordinario.

En los casos de falta de pago de alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino y darle un plazo mínimo de 10 días corridos para regularizar la deuda. La notificación tendrá que indicar el lugar de pago.

Si el incumplimiento continúa, el locador podrá iniciar el proceso judicial. La iniciativa prevé un mecanismo de restitución del inmueble en un plazo de 10 días hábiles y permite solicitar la desocupación inmediata cuando exista falta de pago o haya vencido el contrato, bajo caución juratoria. Esta figura implica que quien solicita la medida asume formalmente la responsabilidad por los posibles daños que pueda ocasionar una decisión indebida.

El proyecto también incorpora controles para determinados casos. Si el desalojo se fundamenta en el cambio de destino del inmueble, su deterioro, la realización de obras perjudiciales o un uso abusivo, el juez deberá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, con asistencia del defensor oficial, para identificar a los ocupantes.

Cuando haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá dar intervención a los organismos competentes para procurar una alternativa habitacional. Esa actuación no implicará la suspensión del proceso judicial.

Además, se contempla una multa de hasta diez veces el valor mensual del alquiler si se comprueba que el propietario consiguió la desocupación inmediata mediante el ocultamiento de hechos o documentos.

Expropiaciones: nuevas reglas para el Estado

La reforma modifica la Ley de Expropiaciones y establece condiciones más estrictas para que el Estado pueda disponer de bienes privados por razones de utilidad pública. La declaración deberá precisar el objetivo de la medida y ajustarse a criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.

En cuanto a las indemnizaciones, el texto incorpora el lucro cesante entre los conceptos que pueden compensarse. Como regla general, establece un límite equivalente al 30% del daño emergente, aunque ese porcentaje podrá superarse si el propietario acredita de manera fehaciente una afectación mayor.

El valor del inmueble deberá calcularse tomando como referencia la fecha anterior a cualquier acto, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. A su vez, la indemnización se actualizará según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), más una tasa de interés nominal activa del Banco Nación desde la mora hasta el pago efectivo.

Otra modificación establece que el Estado no podrá transferir el dominio del bien sin haber abonado previamente la totalidad de la indemnización. También se amplían los supuestos para iniciar una acción de expropiación irregular, que incluye la toma de un inmueble sin el pago correspondiente o las restricciones estatales que afecten de manera sustancial y no transitoria el uso, el goce o la disposición de una propiedad.

La iniciativa regula, además, la ocupación temporánea anormal de bienes privados. La medida deberá ser dispuesta por el Poder Ejecutivo Nacional y tendrá una duración máxima de 90 días, con posibilidad de una única prórroga ante circunstancias graves y de necesidad pública, siempre que no existan alternativas menos perjudiciales. Tampoco podrá repetirse por la misma causa.

Tierras rurales: vuelve el límite a la propiedad extranjera

Otro de los puntos centrales del proyecto es la restitución de la Ley de Tierras Rurales 26.737, sancionada en 2011. Para ello, el texto aprobado deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual el Gobierno de Javier Milei había derogado esa legislación.

La norma establece un límite del 15% para la titularidad extranjera de tierras rurales en el territorio nacional, las provincias y los municipios. Su restitución recupera las restricciones para la adquisición de campos por parte de personas y empresas extranjeras.

La incorporación de este capítulo fue parte de las negociaciones con sectores aliados del oficialismo para avanzar con la reforma. El punto representa un cambio respecto de la postura inicial del Gobierno, que había impulsado la eliminación de esas restricciones.

Registro de la Propiedad Inmueble: digitalización y firma electrónica

El proyecto también modifica la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, con el objetivo de modernizar los procedimientos y adaptar el sistema a las herramientas tecnológicas actuales.

Entre las medidas previstas figuran la digitalización de trámites, la presentación de documentos en soporte electrónico y la utilización de firma digital conforme a la normativa vigente. También se busca garantizar la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral para reforzar la seguridad jurídica y mejorar la eficiencia administrativa.

Con los cambios incorporados en Diputados, el Senado deberá definir si acepta la nueva redacción o insiste con la versión aprobada en agosto. Hasta entonces, la iniciativa no habrá completado su trámite legislativo.