El nuevo Régimen Simplificado del Impuesto a las Ganancias abrió expectativas entre ahorristas e inversores que esperaban una flexibilización más amplia para mover dinero dentro de la economía formal. Sin embargo, en el mercado inmobiliario apareció rápido un límite que hoy genera confusión: aunque ARCA alivió ciertas exigencias tributarias, los controles sobre el origen de los fondos siguen vigentes cuando se compra una propiedad.

La razón es sencilla, aunque no siempre queda clara para quienes adhieren al régimen. Una cosa es la relación del contribuyente con el fisco y otra distinta son las obligaciones que siguen pesando sobre bancos, escribanos y otros sujetos obligados por la normativa antilavado. Por eso, aun con la constancia de adhesión al llamado Régimen de Inocencia Fiscal, los profesionales intervinientes continúan pidiendo documentación que respalde de dónde sale el dinero utilizado en una operación inmobiliaria.

Qué cambia con el nuevo régimen

El esquema reglamentado en febrero de 2026 apunta a simplificar la presentación del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas. En la práctica, permite presentar la declaración jurada sin detallar el patrimonio al inicio y al cierre del período ni el monto consumido. En lugar de eso, se informan ingresos, gastos, deducciones, retenciones y percepciones.

Además, si la presentación se hace en tiempo y forma, se activa un efecto liberatorio sobre el período fiscal base y una presunción de exactitud que alcanza también a Ganancias e IVA de períodos no prescriptos. Ese punto es uno de los mayores atractivos del régimen, porque funciona como una suerte de “tapón fiscal” frente a posibles revisiones del pasado, siempre que no aparezcan inconsistencias relevantes.

Quiénes pueden adherirse

No cualquiera puede entrar en ese esquema. El régimen es opcional, pero está pensado para contribuyentes inscriptos en Ganancias que cumplan ciertos parámetros durante los tres períodos fiscales anteriores. Entre ellos, ingresos totales de hasta 1.000 millones de pesos, patrimonio de hasta 10.000 millones, no ser gran contribuyente nacional y no tener la CUIT con estado limitado.

Una vez realizada la adhesión a través de ARCA, el contribuyente puede emitir una constancia para presentar ante distintos organismos. Ese documento, según el discurso oficial, debía funcionar como un antecedente favorable frente a entidades financieras y otros sujetos obligados.

Dónde aparece la confusión

El problema surgió cuando algunos compradores interpretaron que esa adhesión eliminaba la necesidad de justificar el origen del dinero al momento de comprar un inmueble. En los hechos, eso no ocurrió. Los escribanos siguen exigiendo respaldo documental sobre los fondos y, en muchos casos, los bancos también mantienen sus controles habituales.

La explicación está en que la UIF no modificó la normativa vigente. Mientras ARCA avanzó con un esquema de simplificación tributaria, la Unidad de Información Financiera no cambió las reglas que rigen para la prevención del lavado de activos. Entonces, escribanos y bancos siguen sujetos a las mismas obligaciones de control que existían antes.

Por qué los escribanos no pueden dejar de pedir respaldo

Desde el sector notarial vienen advirtiendo que la flexibilización impositiva no equivale a una liberación automática de los controles antilavado. La Resolución 242 de la UIF, dictada en 2023, sigue plenamente vigente y obliga a evaluar tanto a los clientes como a las operaciones con un enfoque basado en riesgo.

Eso implica que el escribano debe revisar si existen señales que permitan sospechar que el dinero utilizado puede provenir de una actividad ilícita. En ese marco, no alcanza con que una persona adhiera a un régimen impositivo más liviano: si el profesional no analiza el origen de los fondos, puede quedar expuesto a sanciones severas.

Las consecuencias de no controlar

En ese punto, el problema para los escribanos es serio. Si omiten los controles y luego se determina que la operación estaba vinculada con lavado de activos, las consecuencias pueden ir desde multas millonarias hasta sanciones penales. En el escenario más grave, el profesional podría quedar comprometido como partícipe necesario.

Por eso, aun cuando en el plano discursivo se hable de una mayor libertad para usar el dinero sin explicaciones, en la práctica quienes intervienen en una escritura siguen obligados a pedir documentación. Esa tensión es la que hoy genera reclamos y desconcierto entre clientes que creían que el nuevo régimen iba a barrer con esas exigencias.

La contradicción entre simplificación fiscal y prevención de lavado

Buena parte del debate actual se apoya en esa contradicción. Por un lado, ARCA plantea una lógica de alivio, desburocratización y menor presión sobre el contribuyente. Por el otro, la UIF conserva intacta una estructura de controles pensada para prevenir maniobras de lavado, lo que obliga a seguir pidiendo explicaciones sobre el dinero.

Esa superposición genera un mensaje ambiguo para el mercado. Desde afuera puede parecer que todo se flexibilizó, pero en las operaciones concretas la exigencia sigue. Lo que cambió fue el plano tributario, no el sistema de prevención penal y financiera.

¿Puede eso frenar las compraventas?

En el sector escribano relativizan que esta contradicción termine paralizando el mercado inmobiliario. La mayoría sostiene que, en general, quienes llegan a una operación de compraventa suelen tener la situación ordenada o encuentran mecanismos legales para respaldar el dinero, como préstamos, mutuos o donaciones instrumentadas correctamente.

Por eso, aunque la confusión existe y genera ruido, no se lo ve todavía como un obstáculo masivo para cerrar operaciones. Tampoco aparece, por ahora, un fenómeno de adhesión masiva al régimen simplificado parecido al que se vio con el blanqueo de capitales de 2024.

El límite que impone la UIF

La posibilidad de una flexibilización futura depende en gran medida de la UIF, pero ahí también aparece otra restricción. El organismo no puede modificar sus reglas sin mirar los estándares internacionales fijados por el Grupo de Acción Financiera Internacional. Si Argentina relaja demasiado los umbrales o los controles, corre el riesgo de ser observada por el sistema internacional.

Ese temor explica por qué no es tan fácil alinear la normativa antilavado con la lógica más permisiva que impulsa ARCA. Una apertura demasiado amplia podría traer consecuencias negativas para el país en materia de acceso a mercados y supervisión financiera internacional.

Qué queda claro hoy

Por ahora, entonces, la conclusión es concreta: adherir al Régimen Simplificado de Ganancias puede aliviar obligaciones tributarias y mejorar la relación con el fisco, pero no elimina la obligación de justificar el origen del dinero cuando se compra una propiedad. En ese punto, la UIF sigue marcando la cancha y los escribanos no pueden correrse de esa obligación.

La simplificación existe, pero no llega hasta donde muchos imaginaron. Y mientras esa doble lógica siga conviviendo, el mercado inmobiliario va a seguir moviéndose con una regla básica intacta: para comprar un inmueble, el dinero todavía tiene que poder explicarse.