Desde el relanzamiento del crédito hipotecario en abril de 2024, el interés por acceder a una vivienda propia o invertir en ladrillos creció de manera notable. En mayo de este año, la rentabilidad de las propiedades alcanzó un 5,37% según Zonaprop, lo que impulsó aún más el atractivo del real estate como refugio de valor.

Este contexto dio paso a una pregunta recurrente: ¿Se puede comprar una propiedad con un crédito hipotecario y alquilarla de inmediato para que el alquiler cubra las cuotas? La respuesta no es tan simple, ya que depende de las condiciones que cada banco establece en sus contratos.

Desde el punto de vista legal, no hay una prohibición general. Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios, explicó que «si la escritura no lo impide, entonces se puede alquilar». Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, coincidió en que «no hay impedimento legal», pero advirtió que muchos bancos incluyen cláusulas que prohíben el alquiler sin autorización expresa.

A su vez, Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, señaló que el artículo 2195 del Código Civil y Comercial establece que el deudor hipotecario «no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía». Esto podría interpretarse como una limitación al alquiler, si bien depende de cómo se configure cada contrato.

Cláusulas que definen el uso del inmueble

En la práctica, la mayoría de las escrituras hipotecarias incluyen restricciones. Según Esper, es habitual que los contratos prohíban alquilar o ceder el inmueble sin permiso del banco. Estas condiciones buscan proteger la garantía hipotecaria y evitar situaciones que puedan dificultar una eventual ejecución.

Un modelo de cláusula habitual indica que «el deudor se obliga a no arrendar ni permitir derechos de terceros que afecten el valor del inmueble». Así, alquilar sin autorización podría considerarse un incumplimiento.

Para conocer en detalle las condiciones vigentes, se consultaron 15 entidades bancarias del país. La mayoría prohíbe alquilar si se trata de primera vivienda, aunque algunas lo permiten en casos específicos.

Bancos que permiten alquilar (con restricciones)

  • Hipotecario: solo permite alquilar si la propiedad es adquirida como segunda vivienda.
  • Ciudad: admite alquiler en caso de segunda vivienda; lo prohíbe en vivienda única.
  • Santander: lo permite para segunda vivienda, no para la primera.
  • Comafi: admite alquiler si el inmueble no es declarado como vivienda permanente.

Bancos que lo prohíben totalmente

  • Galicia, Nación, BBVA, ICBC, Patagonia, Bancor, Banco Municipal de Rosario, Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen) establecen cláusulas explícitas que impiden alquilar, tanto para primera como segunda vivienda.

¿Es rentable comprar para alquilar con crédito?

La rentabilidad potencial debe evaluarse con precaución. Darío Rubinsztein, analista económico, explicó que en países como Estados Unidos es común utilizar el alquiler para cubrir las cuotas. Sin embargo, en Argentina, los créditos se ajustan por inflación (UVA) y no tienen tasa fija, lo que implica un riesgo ante subas de precios.

Además, los créditos para segunda vivienda suelen tener tasas más altas. Por ejemplo, Banco Nación ofrece una tasa del 8,1% para primera vivienda, que sube al 9,78% si se declara como segunda. En el caso de Galicia, pasa del 10% al 12%.

Otro aspecto clave es que los créditos para segunda vivienda implican el pago de IVA, lo que encarece la operación en un 21%. Además, el porcentaje financiado suele ser menor: Santander, por ejemplo, financia hasta el 75% para vivienda única, pero solo el 50% si no es permanente.

Desde el banco Comafi alertan que los ingresos por alquiler difícilmente cubran la cuota completa. En muchos casos, apenas alcanzan el 70% si se accede al préstamo con un 25% de anticipo.

No todos los escenarios son iguales

Hay quienes evalúan esta estrategia como una inversión a futuro: comprar hoy, alquilar mientras tanto y mudarse en unos años. Otros buscan ampliar su vivienda y aprovechar la renta para financiar la transición. Pero, como advierte Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, «hoy la tasa del crédito supera la rentabilidad del alquiler». En ese sentido, no siempre cierra la ecuación.

En conclusión, comprar con crédito para alquilar es legalmente posible, pero depende de cada banco y sus condiciones contractuales. Para que sea una inversión rentable, es clave analizar los números y los riesgos involucrados.