El crédito hipotecario volvió a mostrar dinamismo en 2025, con 39.000 préstamos otorgados entre enero y octubre según el Monitor de la Fundación Tejido Urbano. Se trató del mejor desempeño desde 2018, aunque la actividad se mantuvo fuertemente concentrada en pocas provincias y entidades financieras.

El Banco Nación confirmó su rol dominante en el sistema: otorgó más de un tercio de todas las hipotecas del país y fue el principal impulsor del repunte, especialmente en el segundo semestre.

Durante octubre, el volumen operado alcanzó USD 422,1 millones, con predominio de líneas a tasa variable. En el acumulado anual, el sector sumó USD 3.191,2 millones, uno de los registros más altos del último lustro.

La tasa promedio descendió de 6,34% a 6,14% y los plazos se extendieron hasta 25,1 años. Esta tendencia respondió a la mayor presencia de la banca pública y a una moderación de la oferta privada. Aun así, la disponibilidad de crédito continúa siendo heterogénea.

Cinco provincias concentran más del 80% de las hipotecas del país

La distribución geográfica confirma una tendencia consolidada: la mayoría de los créditos se otorgan en grandes centros urbanos. Provincia de Buenos Aires encabezó el listado con 11.429 hipotecas, seguida por la Ciudad de Buenos Aires con 9.935.

Córdoba, Santa Fe y Mendoza completaron el grupo de provincias que, en conjunto, concentraron el 83% de todas las operaciones del año.

Regiones rezagadas y desigualdad estructural en el acceso

En contraste, distritos como Jujuy, Catamarca, Formosa, Misiones o La Rioja registraron niveles testimoniales, con participaciones por debajo del 1%. La menor formalidad laboral, salarios más bajos y menor presencia de bancos explican la brecha territorial.

Aunque hubo una leve reducción en la participación conjunta de Buenos Aires y CABA, la diversificación del crédito sigue siendo limitada.

El Banco Nación, eje central del mercado hipotecario 2025

La banca pública nacional fue clave para sostener el volumen total del sistema. El Banco Nación otorgó 12.342 hipotecas, equivalente al 36,1% del mercado, con un pico histórico en septiembre.

Entre los privados, Galicia, Santander y BBVA tuvieron un rol significativo, pero sin desplazar el predominio estatal. Juntos explicaron el 32,9% del total. Su actividad, sin embargo, mostró ritmos distintos a lo largo del año.

Un sistema financiero con fuerte concentración en pocas entidades

De los 19 bancos que ofrecen créditos ajustados por inflación, solo cinco acumularon más del 75% de las operaciones del país. BAPRO representó apenas el 1% y el Banco Ciudad alcanzó el 7%.

Más de la mitad de las entidades mostró colocaciones simbólicas o nulas, reafirmando la escasa capilaridad del sistema y su dependencia de pocos jugadores.

Los montos promedio reflejaron un ajuste. En la Provincia de Buenos Aires el ticket se ubicó en USD 96.272 y en la Ciudad de Buenos Aires en USD 90.756. La tendencia evidencia compras más moderadas y una mayor selectividad en la aprobación de los préstamos.

Tras las elecciones, varias entidades ajustaron sus tasas: Nación, Credicoop, Banco Municipal de Rosario y Brubank las subieron; BBVA las redujo levemente.

Persisten las limitaciones estructurales pese al repunte

El crecimiento del crédito no logró revertir la concentración geográfica ni ampliar de forma significativa el acceso en regiones con menor actividad inmobiliaria. La brecha territorial se mantuvo estable y la estructura del mercado continuó dependiendo del Banco Nación.

Las entidades privadas medianas desaceleraron su participación desde mitad de año, mientras la banca pública reforzó su presencia.

Expectativas para el cierre del año

El Monitor Hipotecario, el BCRA y la Fundación Tejido Urbano coinciden en que el repunte de 2025 podría moderarse hacia fin de año. El encarecimiento de tasas en algunos bancos, la disponibilidad limitada de fondeo y las expectativas macroeconómicas condicionarán la evolución del mercado.

Aun con mejoras, la diversificación territorial y la expansión del crédito hipotecario continúan siendo desafíos pendientes para reducir las desigualdades en el acceso a la vivienda.