La eventual aprobación de la exención del impuesto a las Ganancias para los alquileres de viviendas, incluida en el proyecto de reforma laboral que debate el Congreso, podría generar un cambio significativo en la rentabilidad del negocio inmobiliario, específicamente en los alquileres. Según un estudio privado, los propietarios que hoy tributan la alícuota más alta podrían mejorar su rendimiento anual hasta un 64%.

El análisis fue elaborado por el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) y pone el foco en cómo la quita del tributo impactaría sobre los ingresos netos que obtienen las personas físicas por alquilar inmuebles destinados a casa-habitación.

Cómo se calcula hoy la rentabilidad de un alquiler

El informe del IARAF parte de un escenario estándar para medir el impacto fiscal. Considera una propiedad valuada en USD 70.000 y un alquiler mensual de $550.000, valores representativos del mercado actual. Bajo esas condiciones, la rentabilidad bruta anual, medida en dólares, se ubica en torno al 6,46%.

Sin embargo, una vez descontadas la comisión inmobiliaria y la carga tributaria, el rendimiento efectivo se reduce de manera significativa. Luego de la comisión, la rentabilidad baja a 5,8%, y posteriormente se ve afectada por el impuesto a las Ganancias, según la alícuota que pague cada propietario.

El salto en la renta neta si se elimina Ganancias

De aprobarse la exención, los ingresos por alquiler de vivienda dejarían de tributar Ganancias para las personas físicas. Ese cambio genera un impacto directo sobre la rentabilidad neta.

Según el estudio, quienes hoy tributan la alícuota máxima del 35% pasarían de una rentabilidad neta del 3,19% al 5,22%, lo que implica una mejora del 64%. En el caso de los contribuyentes que pagan una tasa del 13%, el rendimiento subiría un 17%, desde el 4,47% hasta el mismo 5,22% anual.

Para los propietarios inscriptos en el monotributo, la diferencia sería marginal. Su rentabilidad anual se mantendría prácticamente estable, en torno al 5,17%, apenas por debajo del nivel que alcanzarían los autónomos beneficiados por la exención.

Un incentivo para ampliar la oferta de alquileres

El IARAF advierte que este cambio podría alterar los incentivos dentro del mercado inmobiliario. Al quedar la renta de los autónomos por encima de la de los monotributistas, algunos propietarios podrían evaluar migrar al régimen general para aprovechar el beneficio fiscal.

Desde el punto de vista económico, la medida apunta a mejorar el atractivo de la inversión inmobiliaria, en un contexto donde la oferta de alquileres viene mostrando tensiones persistentes. Una mayor rentabilidad esperada suele ser un factor clave para que nuevos inmuebles ingresen al mercado.

Alquiler versus plazo fijo: cómo cambia la comparación

El informe también compara la renta del alquiler con la de un plazo fijo en dólares, otro instrumento incluido en la discusión impositiva. Con una tasa anual estimada del 5,25%, un ahorrista que tributa Ganancias al 35% obtiene hoy una renta neta del 3,41%.

En ese escenario actual, la rentabilidad neta del alquiler y la del plazo fijo resultan similares, considerando niveles de riesgo comparables. Sin embargo, si se aprueba la exención solo para los alquileres, el rendimiento del inmueble quedaría un 53% por encima del plazo fijo que sigue pagando impuestos.

Si la exención alcanzara también a los plazos fijos en dólares, ambos instrumentos volverían a empatar en torno al 5,2% anual, modificando nuevamente la ecuación para los ahorristas.

Un debate clave dentro de la reforma laboral

La iniciativa forma parte de un paquete más amplio de cambios tributarios incluidos en la reforma laboral que analiza el Congreso. Su eventual sanción no solo impactaría en propietarios e inversores, sino también en la dinámica general del mercado de alquileres, en un contexto de búsqueda de mayor oferta y previsibilidad.

El alcance final del beneficio dependerá de la letra definitiva de la ley y de cómo se reglamente la exención, pero los números anticipan un cambio relevante en la rentabilidad del sector.