A casi un año de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, el mercado inmobiliario argentino ha experimentado importantes transformaciones. Los nuevos contratos, basados en el Código Civil y Comercial y el DNU 70/2023, muestran ajustes más moderados en comparación con los regidos por la normativa anterior. Sin embargo, los valores siguen siendo altos en un contexto marcado por la desaceleración inflacionaria y los cambios regulatorios.

La desaceleración inflacionaria registrada en los últimos meses ha sido un factor clave en la moderación de los ajustes de los alquileres. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL) han mostrado variaciones significativas. Según Braña, «la inflación acumulada en los últimos siete meses equivale a la de un solo mes de diciembre de 2023, lo que ha reducido el impacto directo en los contratos de alquiler».

Esta tendencia ha llevado a que los ajustes trimestrales y cuatrimestrales sean inferiores a los picos históricos registrados bajo la Ley de Alquileres. Por ejemplo, un contrato que comenzó en octubre con un valor de $300.000 se ajustará a $323.100 en enero, mientras que uno iniciado en septiembre alcanzará los $334.440.

Sin embargo, los contratos regidos por la normativa derogada aún presentan ajustes significativos. En enero, estos acuerdos se incrementarán un 190,9%, el menor impacto desde julio, cuando llegaron a un pico de 265%. Según Braña, «esto refleja una caída acumulada del 75% en cinco meses, producto de la desaceleración inflacionaria».

Dilemas para propietarios e inquilinos

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), señaló que los nuevos contratos reflejan una mayor flexibilidad en las negociaciones. Esta adaptabilidad responde a la incertidumbre regulatoria y a la necesidad de los propietarios de garantizar la ocupación de sus propiedades. Sin embargo, esta flexibilidad también tiene un costo. «Los propietarios enfrentan márgenes de rentabilidad más ajustados debido al aumento de costos como impuestos, expensas y mantenimiento, lo que podría retraer la oferta en áreas de alta demanda», advirtió García Malbrán.

La decisión de mantener contratos vigentes bajo la normativa derogada o firmar nuevos acuerdos depende de cada caso. Según Braña, algunos contratos antiguos ajustados por ICL han llevado los valores por encima del mercado actual, mientras que los nuevos acuerdos ofrecen mayor flexibilidad. Sin embargo, estos últimos también presentan riesgos legales y económicos, especialmente en caso de conflictos judiciales.

Evolución del mercado y recomendaciones

Con la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado ha regresado a un modelo más flexible y dinámico, similar al previo a 2020. Esto ha permitido eliminar plazos mínimos de contrato y fomentar acuerdos más personalizados, aunque persisten desafíos como la falta de uniformidad en los plazos e índices de ajuste.

En este contexto, los expertos recomiendan a los inquilinos negociar ajustes razonables basados en datos de inflación y priorizar contratos con cláusulas claras sobre renovaciones. Para los propietarios, es fundamental evaluar el perfil del inquilino y considerar la inclusión de cláusulas de resolución anticipada para minimizar riesgos legales.

Además, Braña subrayó la importancia de «agilizar los procesos judiciales en casos de incumplimiento, lo que beneficiaría tanto a propietarios como a inquilinos responsables».