El mercado de créditos hipotecarios ajustados por UVA volvió a acelerarse tras las elecciones legislativas y el resultado fue un reordenamiento completo de las tasas. Hoy, la diferencia entre bancos públicos y privados es más amplia que nunca: en la punta aparecen las entidades estatales y algunos jugadores digitales; en el fondo, los privados tradicionales, con cuotas casi el doble de caras.

Las tasas nominales anuales arrancan en el 6% y trepan por encima del 15%, según banco, perfil del cliente y si se cobra el sueldo en la entidad. Aun con inflación, los UVA vuelven a ganar terreno porque el interés base es, en términos históricos, bajo. El cálculo hogareño es simple: alquilar un tres ambientes en CABA ronda los $850.000 y cada vez más familias se preguntan si conviene pagar alquiler o empezar a pagar una cuota.

El liderazgo sigue siendo de Banco Nación, que mantiene la tasa más baja del sistema: 6% anual, financia hasta el 75% del valor de tasación y ofrece plazos de hasta 30 años. Para un crédito equivalente a US$100.000, la cuota inicial es cercana a $809.000, muy por debajo del promedio del mercado.

Entre los privados, BBVA se sostiene como uno de los más competitivos si el cliente cobra el sueldo en la entidad: 8% anual, hasta 30 años de plazo y financiación de hasta el 70%. La cuota de arranque ronda $1.100.000, con un piso de ingresos más alto, pero a cambio de trámites 100% digitales.

El tercer escalón lo ocupa Banco del Sol, con tasa del 9% y financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda. Requiere ingresos desde $1.000.000 y, como la mayoría de los bancos, cobra una comisión de precancelación del 4% + IVA en los primeros seis meses.

El sacudón del mes llegó desde Banco Credicoop, que subió fuerte sus tasas: 12,5% para quienes cobran el sueldo allí y 13,5% para el resto. El impacto es directo en el bolsillo: la cuota por cada US$100.000 ya puede superar $1.600.000, muy lejos del esquema de Nación y los bancos digitales.

En el extremo más caro se mantienen los grandes privados. Banco Galicia y Santander ofrecen créditos al 15% anual, con cuotas iniciales cercanas a $1.900.000. En el mismo rango aparece Supervielle, pero con plazos más cortos —15 años—, lo que empuja la cuota por encima de los $2.000.000.

La competencia también tuvo movimientos a la baja. ICBC recortó sus tasas a 11% para clientes con sueldo acreditado y 12% para el resto. Según el economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza, “la reducción de tasas del ICBC es un movimiento que busca ganar terreno en un mercado en expansión”, aunque advirtió que “estas bajas de tasa son tácticas, no estructurales; reflejan más una competencia comercial que una mejora de fondo en el costo del dinero”.

Desde el sector inmobiliario, Luis Hauserman puso el foco en las trabas de acceso: “El principal problema es la informalidad laboral, que dificulta justificar ingresos bajo los parámetros bancarios. Muchos potenciales tomadores tienen capacidad de pago, pero no cumplen con la documentación exigida”. Y sumó otra barrera: “Los procesos largos de tasación, las demoras en la preparación del legajo y la burocracia notarial prolongan los tiempos de aprobación, que en algunos casos superan los 90 días”.

La foto del mercado la completó Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano: “El crédito hipotecario mantiene niveles de actividad superiores a los de 2024, aunque las últimas estadísticas reflejan un endurecimiento gradual de las condiciones financieras”. Según su relevamiento, la tasa promedio del sistema es de 6,39%, el plazo medio llega a 24 años y el ticket promedio para CABA es de US$92.015. “El crédito se consolidó como una herramienta clave para sostener el mercado inmobiliario, aunque depende de la macroeconomía y de la confianza en la moneda local”, cerró.