Los créditos hipotecarios para adquirir una vivienda propia son un objetivo clave para muchas familias argentinas, pero requiere una evaluación cuidadosa de varios factores. Entre ellos, destacan las tasas de interés, los plazos de devolución, los ingresos necesarios y los costos asociados a la operación. En Argentina, los créditos hipotecarios se dividen en cuatro categorías: compra de vivienda única, adquisición de una segunda propiedad, construcción y refacción.

El crédito para vivienda única es el más demandado debido a sus tasas de interés más accesibles y plazos de devolución más extensos. Según Lisandro Cuello, especialista inmobiliario, este tipo de préstamo “está destinado exclusivamente a propiedades con uso residencial y no se puede utilizar para adquirir inmuebles con fines comerciales”. Por otro lado, los créditos para construcción y refacción funcionan de manera distinta: el dinero se entrega en etapas conforme avanza la obra, en contraste con los créditos para compra, que se desembolsan en su totalidad al momento de la operación.

Además, estas modalidades están diseñadas para que las cuotas sean similares al costo de un alquiler, facilitando el acceso a la vivienda sin una carga excesiva para las familias.

Requisitos y combinación de ingresos

El ingreso mínimo necesario para acceder a un crédito varía dependiendo de si la solicitud es individual o conjunta. Para un solicitante único, se requiere un ingreso mensual de aproximadamente $2.400.000. En el caso de parejas, ambos deben demostrar ingresos mínimos de $1.200.000 cada uno. Muchas entidades permiten combinar ingresos con hasta dos codeudores adicionales, generalmente familiares directos, ampliando las posibilidades para quienes tienen ingresos más ajustados.

La mayoría de los créditos hipotecarios financian hasta el 80% del valor de la propiedad. Esto implica que el comprador debe contar con el 20% restante, además de los costos asociados, como honorarios, escrituración e impuestos, que pueden sumar alrededor de 6.000 dólares para una propiedad de USD 100.000.

Cómo elegir la entidad financiera adecuada

Es recomendable solicitar el crédito en el banco donde se recibe el sueldo, ya que estas instituciones suelen ofrecer tasas de interés más bajas. Por ejemplo, los clientes que tienen cuenta sueldo pueden acceder a tasas que oscilan entre el 4,5% y el 8%, dependiendo de la entidad.

Las entidades públicas tienden a ofrecer tasas más competitivas, pero los procesos de aprobación y desembolso suelen ser más lentos. En contraste, los bancos privados tienen tiempos de aprobación más ágiles, aunque con intereses más elevados.

¿Son convenientes los créditos UVA?

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) representan una opción viable para quienes cuentan con ingresos estables que puedan seguir el ritmo de la inflación. Según Cuello, “la UVA ajusta las cuotas según el costo de construcción del metro cuadrado, lo que puede ser manejable si los ingresos del solicitante se mantienen al mismo ritmo que la inflación”. Sin embargo, en casos de ingresos inestables, las cuotas podrían convertirse en un desafío financiero.

Estos créditos son especialmente atractivos si incluyen tasas de interés bajas y opciones de cancelación anticipada sin penalidades, lo que permite minimizar el impacto de los ajustes inflacionarios.

Reactivación del mercado hipotecario

Tras años de estancamiento, el mercado hipotecario muestra signos de reactivación. En septiembre de 2024, se otorgaron más de USD 100 millones en créditos UVA, financiando más de 1.000 operaciones para departamentos de 60 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, con un 75% de financiación promedio. Aunque aún insuficientes para resolver el déficit habitacional estructural del país, estas cifras marcan un avance significativo.

Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, destacó que “Argentina necesita al menos cinco años de financiamiento hipotecario continuo para reducir el déficit habitacional”. Actualmente, las tasas de los créditos UVA oscilan entre el 3,5% y el 9%, con plazos de hasta 30 años.

Costos adicionales a considerar

Además de las cuotas mensuales, los compradores deben contemplar gastos asociados, como honorarios de escribanos e inmobiliarias, escrituración e impuestos. Estos costos adicionales pueden sumar hasta 6.000 dólares para una propiedad promedio, por lo que es fundamental calcular el presupuesto total antes de solicitar un crédito.

Elegir un crédito hipotecario implica analizar las condiciones ofrecidas por las entidades financieras, la estabilidad de los ingresos y los costos asociados. Cuello concluyó: “Tomarse el tiempo para evaluar todas las variables permitirá tomar una decisión que no solo facilite el acceso a la vivienda, sino que también sea financieramente sostenible en el largo plazo”.