El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70, que derogó la Ley de Alquileres, introdujo cambios significativos al momento de celebrar un contrato de alquiler en Argentina. Aunque ha pasado menos de un año desde la implementación del nuevo esquema—donde propietarios e inquilinos pueden acordar contratos desregulados y libres ajustados al Código Civil y Comercial de la Nación—persisten algunas dudas sobre cómo evitar problemas futuros y garantizar un acuerdo claro entre las partes.

Este nuevo panorama, con contratos que suelen durar dos años, ha incentivado a propietarios que antes evitaban acuerdos más largos y con ajustes interanuales de la ley anterior a regresar al mercado.

Pautas fundamentales para una relación contractual saludable y sin inconvenientes

Asesoramiento adecuado:

  • Es esencial que tanto propietarios como inquilinos cuenten con asesoramiento legal y, en algunos casos, contable antes de firmar el contrato.
  • Importancia: un respaldo profesional ayuda a evitar complicaciones legales y asegura que el contrato proteja los intereses de ambas partes.

Puntos clave a considerar:

  • Propietarios:
    • Decidir si utilizarán una inmobiliaria, lo que implica responsabilidades y costos adicionales.
    • Definir el perfil de inquilinos deseado y verificar referencias, situación económica y garantías ofrecidas.
  • Inquilinos:
    • Revisar minuciosamente el estado del inmueble y asegurarse de que todos los servicios y artefactos funcionen correctamente.
    • Obtener asesoramiento legal para entender todos los términos del contrato antes de firmar.

Revisión detallada del contrato:

  • Solicitar una copia del contrato antes de la firma para revisarlo detenidamente.
  • Importancia: asegura que se incluyan cláusulas que protejan al inquilino, como el plazo mínimo legal y la devolución del depósito en garantía. Evita firmar documentos adicionales como pagarés que no están permitidos.

Reparaciones y mantenimiento:

  • Establecer en el contrato cómo se manejarán las reparaciones urgentes y no urgentes.
  • Importancia: define los plazos de respuesta del propietario y permite al inquilino realizar reparaciones si no obtiene respuesta, pudiendo compensar los gastos con el alquiler. Promueve una relación justa y evita malentendidos.

Cláusulas y responsabilidades:

  • Detallar las condiciones del contrato, incluyendo plazo, precio, ajustes de alquiler y responsabilidades de cada parte.
  • Importancia: clarifica aspectos como quién paga los servicios, impuestos, expensas, y cómo se manejan las reparaciones, multas por incumplimiento y responsabilidades frente a terceros. Evita conflictos futuros al dejar todo establecido por escrito.

Precio del alquiler y forma de pago:

  • Especificar claramente el monto del alquiler, la forma y lugar de pago, fechas y sanciones por mora.
  • Importancia: Asegura transparencia en las obligaciones financieras y evita confusiones o retrasos en los pagos. Las pautas de ajuste deben ser razonables y acordes al mercado.

Uso y destino del inmueble:

  • Estipular que la propiedad se alquila para uso habitacional exclusivo y si se permiten modificaciones o mejoras.
  • Importancia: Protege al propietario asegurando que el inmueble se utilizará adecuadamente y permite al inquilino conocer sus límites y responsabilidades respecto al uso del espacio.

Cancelación anticipada:

  • Establecer las condiciones y penalizaciones en caso de rescisión anticipada del contrato por parte del inquilino.
  • Importancia: Proporciona claridad sobre los procedimientos a seguir si el inquilino necesita finalizar el contrato antes de tiempo, incluyendo la penalización (generalmente el 10% del valor de los alquileres restantes) y garantiza un proceso formal y documentado para la restitución del inmueble.

Garantías y avales:

  • Definir qué tipo de garantía se requiere, como garantía propietaria o póliza de caución, y verificar la solvencia del garante.
  • Importancia: Ofrece seguridad al propietario en caso de incumplimiento y establece claramente las obligaciones del garante, protegiendo los intereses financieros involucrados.

Identificación y descripción del inmueble:

  • Incluir datos completos del locador y locatario, y una descripción detallada del inmueble alquilado.
  • Importancia: Evita confusiones sobre quiénes son las partes involucradas y qué propiedad es objeto del contrato, lo que es fundamental en caso de disputas legales.